"Dr. Aytekin Çelik: "Kiracı- Ev Sahibi Uyuşmazlığında Yeni Dönem Başlıyor"

Kira kontratından kaynaklanan uyuşmazlıklarında 1 Eylül’den itibaren dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması zarurî hale geliyor. Kamuoyunda 7. yargı paketi olarak bilinen 7445 sayılı kanun ile arabuluculuk konusunda kıymetli düzenlemeler yapıldığını söyleyen Konya Ticaret Odası (KTO) Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekan Yardımcısı Dr. Aytekin Çelik, kelam konusu düzenlemelerle dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması gereken uyuşmazlıkların kapsamının değerli ölçüde genişletildiğini belirtti.

“Bazı Uyuşmazlıklarda Dava Açmadan Evvel Arabulucuya Başvurulması Zarurî Tutulmuştur”

Arabuluculuğun genelde isteğe bağlı olarak kullanılan bir uyuşmazlık tahlil yolu olduğunu söyleyen Konya Ticaret Odası (KTO) Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekan Yardımcısı Dr. Aytekin Çelik; “Arabuluculuk genelde isteğe bağlı olarak kullanılan bir tahlil yolu olarak karşımıza çıkıyor. Fakat, toplumsal barışa katkı sağlamak ve yargının iş yükünü azaltmak gayesiyle kimi uyuşmazlıklarda dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması mecburî tutulmuştur. Buna nazaran makul nitelikteki işçi-işveren uyuşmazlıklarında, ticari uyuşmazlıklarda ve tüketici uyuşmazlıklarında dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulması mecburidir. Kelam konusu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmadan dava açılması halinde mahkeme tarafından davanın adaptan reddine karar verilmesi gerekir. Bu kapsamda yer alan uyuşmazlıklar ‘dava kuralı arabuluculuk’ olarak adlandırılmaktadır” dedi.

Dava Açmadan Evvel Arabulucuya Başvurulması Gereken Yeni Uyuşmazlık Türleri

Dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması gereken yeni uyuşmazlık cinsleri hakkında değerli bilgiler veren Çelik; “Dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması zarurî olan uyuşmazlıkların kapsamı 01.09.2023 tarihi itibariyle değerli ölçüde genişlemektedir. 7445 sayılı kanun ile getirilen düzenlemeler çerçevesinde aslında dava kuralı arabuluculuk kapsamında yer alan işçi-işveren uyuşmazlıkları ile ticari uyuşmazlıkların kapsamı genişletildiği üzere mevcut uyuşmazlıklara yenileri de eklenmiştir. 

Buna nazaran 01.09.2023 tarihinden itibaren işçi-işveren uyuşmazlıkları ile ticari uyuşmazlıklarda tazminat ve alacak davalarının dışında negatif tespit, itirazın iptali ve istirdat davaları da dava koşulu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bunların dışında kira alakasından kaynaklanan uyuşmazlıklar, iştirakin giderilmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ile ziraî üretim mukavelesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulması zorunludur” biçiminde konuştu.

Kira Mukavelesinden Kaynaklanan Her Türlü Uyuşmazlıkta Dava Açmadan Evvel Arabulucuya Başvurulması Gerekir Mi?

Kira mukavelesinden kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması gerekir mi sorusunu yanıtlayan Çelik; “01.09.2023 tarihinden sonra kira uyuşmazlıklarında dava açılmada evvel arabulucuya başvurulması mecburî hale gelecek. Fakat kira mukavelesinden kaynaklanan kimi uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulması zarurî değildir. Buna nazaran kira bağlarında kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa nazaran ilamsız icra yoluyla tahliyesine ait kararlar dava kaidesi olarak arabuluculuk tarzına tabi değildir. Bu kapsamda, icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava kuralı olarak arabuluculuğa tabi olmayacaktır. Bu çerçevede kira borcunu ödenmemesi sebebiyle yapılan ilamsız icra takibine itiraz edilmemesi yahut ödeme yapılmaması halinde tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulabilmesi mümkündür. Kelam konusu durumda arabulucuya başvurulması zarurî değildir. Tıpkı biçimde tahliye taahhüdüne dayanarak gerçekleştirilen ilamsız takiplerde de takibe itiraz edilmesi halinde açılacak olan tahliye davalarında da arabulucuya başvurulması mecburî değildir.  

Söz konusu istisnaların dışında kira kontratından kaynaklanan öteki uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulması zaruridir. Bu sebeple kiralanın ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışındaki tahliyeye ait uyuşmazlıklar, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanmasına ait uyuşmazlıklar ve kiracı ile kiralayan ortasındaki başka tazminat ve alacak taleplerine ait uyuşmazlıklarda dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması gerekmektedir” tabirlerine yer verdi.

“Kiracı yahut Mülkü Kiralayanın Arabuluculuk Müracaatında Bulunabilmesi Mümkündür”

Arabulucu hizmeti için adliyelerdeki arabuluculuk ofislerine başvurulması gerektiğinin altını çizen Çelik; “Kiracı yahut mülkü kiralayanın arabuluculuk müracaatında bulunabilmesi mümkündür. Müracaatta bulunulmasından sonra arabuluculuk ofisi tarafından sicile kayıtlı olan arabuluculardan birisi görevlendirilir. Arabulucu görevlendirildikten sonra taraflarla görüşerek uyuşmazlık konusunda bilgi edinir. Uyuşmazlık konusunda bilgi edinilmesinden sonra uygun bir gün ve saat belirlenerek arabuluculuk birinci toplantısı yapılır. Toplantıya taraflar şahsen katılabilecekleri üzere avukatları da katılabilir. Arabulucu taraflarla birlikte görüşebileceği üzere farklı başka da görüşebilir. Arabulucunun hâkim yahut hakem üzere karar verici bir rolü bulunmamaktadır. Tıpkı halde arabulucunun uyuşmazlık mevzusuyla ilgili tüzel kıymetlendirme yapabilmesi, taraflara türel telkin ve tavsiyelerde bulunabilmesi mümkün değildir. Arabulucunun misyonu taraflar ortasındaki irtibatı sağlayarak uyuşmazlığın tahlile kavuşturulmasına yardımcı olmaktır. ” dedi.

“Arabuluculuk Süreci, Arabulucunun Görevlendirildiği Tarihten İtibaren 3 Hafta İçerisinde Tamamlanmak Zorundadır”

Arabuluculuk süreci ve fiyatını kimin ödeyeceğine dair bilgiler veren Çelik; “Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde tamamlanmak zorundadır. Arabulucu gerekli görürse süreci 1 hafta daha uzatabilir. Münasebetiyle arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir. Mühletin dolmasına karşın taraflar anlaşamamışlarsa arabulucu süreci tarafların anlaşamadığı biçiminde sona erdirir.  Arabuluculuk süreci sonunda tarafların mutabakatı halinde arabulucunun fiyatı taraflarca ödenir. Arabulucuya ödenecek olan fiyat, taban fiyat tarifesinde belirtilenin altında olamaz. Aksi kararlaştırılmamışsa, arabulucunun fiyatı taraflarca eşit bir halde ödenir. Lakin taraflardan birisinin arabuluculuk fiyatının tamamını ödeyeceği de kararlaştırılabilir.  Tarafların anlaşamaması halinde her iki tarafın ödemesi gereken iki saatlik arabuluculuk fiyatı devlet tarafından karşılanır. Görüşmelerin iki saatten fazla sürmesi halinde iki saati aşan kısımların taraflarca ödenmesi gerekir” biçiminde konuştu. 

“Taraflar Muahede Yapmak İstemiyorlarsa Süreç Anlaşamama Biçiminde Sona Erdirilir”

Kira mukavelesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması mecburî olduğu için arabulucunun taraflarla birlikte belirleyeceği birinci oturum toplantısına tarafların katılmasının zorunluluğunu bildiren Çelik; “İlk oturum toplantısına mazeretsiz bir formda katılmayan taraf uyuşmazlık mevzusuyla ilgili olarak dava açıldığında davayı kazansa bile yargılama masraflarını ödemek zorunda kalır. Ayrıyeten kelam konusu kişi lehine vekalet fiyatına hükmedilemez. Mazeretin haklı olup olmadığı davaya bakan mahkeme tarafından kıymetlendirilir. Arabuluculuk sürecine başvurulmasından sonra yalnızca birinci oturum toplantısına mazeretsiz bir biçimde katılmamak taraflar açısından olumsuz bir sonuç doğurur. Taraflar birinci oturum toplantısına katıldıktan sonra istedikleri vakit süreci sona erdirebilir. Taraflardan birisinin sürece devam etmeyeceğini bildirmesi halinde arabuluculuk süreci sona erer. Tıpkı halde muahede yapıp yapmamakta tarafların inisiyatifindedir. Taraflar muahede yapmak istemiyorlarsa süreç anlaşamama halinde sona erdirilir” tabirlerine yer verdi.

 

“Son Tutanakta Tarafların Anlaştıkları Belirtilen Uyuşmazlıklarla İlgili Olarak Artık Dava Açılabilmesi Mümkün Değildir”

Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların muahedesi halinde arabulucu ve taraflarca düzenlenecek son tutanakta tarafların anlaştıkları ve varsa anlaşamadıkları konuların belirtildiğini ileten Çelik; “Son tutanakta tarafların anlaştıkları belirtilen uyuşmazlıklarla ilgili olarak artık dava açılabilmesi mümkün değildir. Arabuluculuk sürecinin mutabakatla sonuçlanması ve taraflarca talep edilmesi halinde bir muahede dokümanı düzenlenebilir. Mutabakat evrakında tarafların anlaştıkları konulara yer verilir. Taraflar, kelam konusu mutabakat dokümanına uygun hareket etmezlerse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak icra edilebilirlik şerhi alınabilir. Kelam konusu şerhin alınması halinde muahede dokümanının bir mahkeme kararı üzere ilamlı icra takibine konulabilmesi mümkündür” dedi.

 

Kaynak: (BYZHA) Beyaz Haber Ajansı